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3 성공적 부동산 투자의 기본지식 관리자 2009.08.21 10253
부동산에는 시간과 경제의 흐름에 따라 변하는 "적합의 원칙"이라는 기본지식이 있습니다. "적합의 원칙"을 화두로 삼고 시간의 변화와 경제 상황의 변화를 주시하면 지금 같은 불황기에도 더없는 성공 투자 기회를 잡을 수 있습니다. 자신이 정한 투자지역 · 투자 목표 · 투자원칙 · 투자수단을 구체화 시키는 시간계획을 꾸준히 수정 보완해 나가는 데 이 "적합의 원칙"을 활용해야 한다는 말입니다.

먼저 세월(시간)의 흐름에 따라 변하는 "적합의 원칙"을 봅니다. 부동산 투자에서 가장 중요 한 것은 '미래의 가치를 현재의 가치로 환원해 보는 것'입니다. "적합의 원칙"에서 적합 여부는 지금도 중요하지만 시간의 "흐름"에 따른 장래의 적합여부가 더 중요 합니다.

"적합"의 사전적인 뜻은 '알맞게 (크지도 작지도, 넓지도 좁지도, 길지도 짧지도 않게 알맞게) 들어맞음'입니다. 부동산 이론에서 "적합의 원칙"은 '부동산이 그 유용성을 최고도로 발휘 하려면 부근 환경에 적합해야 한다.'는 것입니다. 더 쉬운 표현은 '부동산은 그 부동산이 속한 입지에 적합하여야 제 값을 받을 수 있다'는 말입니다.

"적합의 원칙"을 쉽게 설명하기 위해서 지금은 고층아파트촌으로 변한 봉천동 지역을 살펴보겠습니다. 1963년 경기도 시흥에서 서울에 편입되고 70년대 초 여의도, 무악재, 청계천의 이주민들이 모여 들어 무허가 판자촌을 형성했고 80~90년대는 재개발 딱지 매매가 성행 했던 이곳은 차량 통행이 불가능한 오르막 골목길의 불량 주택 밀집지역 이였습니다. 시인들이 "달 동내"라고 노래하던 즈음 이곳 봉천동 산 동내 초입 부근에 몇 채의 대형 고급 주택들이 띄엄띄엄 있었습니다. 당시 이 대형 주택들은 주변 환경에 적합지 못해 제 값을 받을 수 없었습니다. 반대로 그 당시 강남구의 중형 대단지 아파트 단지 인근의 연립주택, 다세대 또한 제 값을 받을 수 없었습니다.

이렇게 주변과 어울리지 않는 부동산은 제 값을 받을 수 없다는 것이 "적합의 원칙"입니다. 위의 예와 같은 "적합"여부는 누구나 조금만 주의를 기우리면 쉽게 발견 할 수 있는데도 정작 자신이 당사자가 되어 매입 의사결정 할 시기가 오면 이를 간과 합니다. 또 매입 당시 적합 여부를 검토하는 사람도 그곳의 장래 "적합" 여부는 고려하기 힘듭니다. 고려하고 싶어도 어떻게 분석해야 하는지 몰라 손을 놓고 있을 수밖에 없기 때문입니다.

이런 "적합의 원칙"에 대한 분석 도구로 광역분석, 지역분석, 개별분석이 있습니다.

경기도 용인시 00동 00번지라는 1개 필지의 부동산을 예로 이를 설명해 보겠습니다.
광역분석은 국가 전체, 경기도를 보는 것입니다. 경기도 개발계획과 경기도와 인접한 서울시나 인천시 등 인접 도시와의 연관 관계를 보고 한발 더 나아가서 국토전체의 개발기본계획을 경기도와 연계해 조감 적으로 보는 것입니다.

지역분석은 용인시에 대한 분석입니다.
용인시 도시계획에서 00동의 변화(도로, 전철, 공단 등 인구 유입 요인)를 보고 이 변화의 구체적인 시행시기(국가 · 경기도 · 용인시 예산 책정 및 예산 집행시기)를 검토 합니다. 나아가서 용인시의 이런 계획들을 광역분석에서 어디와 연관되는지 보는 것입니다.

개별분석은 해당 부동산인 00번지에 대한 분석입니다.
00번지가 속한 지역의 용도 지역 · 지구의 규제를 보고 00번지와 이웃한 부동산이나 유사지역 · 동일 수급권 부동산의 표준적인 사용을 점검해 봅니다. 만약 00번지의 표준적인 사용이 공장이라면 00번지를 주택으로 이용 하는 것은 "적합"하다고 할 수 없을 것입니다. 한편 00번지가 대로변 나대지 또는 주상 복합 이라면 적합여부의 판단 기준은 또 다릅니다. 대로변의 경우 대로변 쪽과 후면의 적합여부가 다를 수 있고 주상복합의 경우 주택부분과 상가부분의 "적합"여부를 따로 볼 수 있습니다.

또 이런 자연적 · 물리적 적합 여부와는 별도로 인문적 · 사회적 적합 여부도 중요 합니다. 새로 지정된 '환황해경제특구'의 경우 해당 부동산의 용도나 규모보다 그 곳에 입주거주하게 될 외국 기업이나 거주 하게 될 외국인들이 가지고 있을 인문 · 사회적 요인이 더 중요한 적합의 판단 기준이 됩니다.

이제 이 "적합의 원칙"을 부동산 투자의 의사결정에 적용해 보겠습니다.
필자가 본란을 통해 전에 쓴 대로 "형편에 맞으면 투자"해야 한다는 내용은 이 "적합의 원칙"과 맥을 같이 합니다. 어떤 사람이던 개개인이 가지고 있는 조건이나 환경, 가치관은 각각 다릅니다. 그래서 지금의 부동산 투자가 자신에게 적합한지 여부는 태생적으로 다를 수밖에 없습니다. 동일한 지역의 같은 단지 아파트라도 향과 층이 다름에 따라, 매입 시기에 따라 적합 여부가 다르므로 개개인은 자신의 몸에 맞는 의사결정을 해야 합니다.

자신에게 가장 "적합"한 투자지역은 '지금 사는 곳이나 직장 주변'인 경우가 가장 많습니다.
자신과 친한 이들 지역, 사는 곳 · 직장 주변과 그 유사지역(동일 수급권)을 투자지역으로 정해 개별 분석 후 지역분석을 하고 다음 광역분석을 하는 상향식 분석 방법을 택합니다.

이런 상향식 분석과 더불어 경제의 "흐름"을 읽어야 시행착오 없는 "적합"에 접근 합니다. 국 · 내외 경제 정보를 자신이 정한 투자지역에 "적합" 여부라는 잣대로 취사선택 합니다. 'IMF 같은 폭락매물, 매도인의 상황에 의한 급매물, 상대적으로 저 평가된 부동산, 지금은 비슷하지만 호황기가 되면 더 높이 상승할 부동산'에 투자 할 수 있는 요행은 없습니다.

투자지역의 부동산 시장 바닥 정보와 국내 경제 변화 추이를 간추리고 세계 경제, 특히 미국 경제의 흐름을 주시해야 하며 '통계가 불투명'해 전폭적인 신뢰에 한계가 있지만 중국의 경제 흐름에도 귀를 열어 놓아야 합니다. 미국 주택지수(경제) 변화는 '미국의 금융부실 해소 프로그램 성과와 미국자동차회사 회생 지원계획 성사 여부' 에 달려 있습니다.

미국의 이런 금융과 실물 경제의 변화는 시차를 두고 우리 경제에 그대로 투영 됩니다. 이는 막연히 미국만 처다 보면 만사형통이라는 이야기가 아닙니다. 무역이 생명줄인 우리 입장에서 미국 시장(경제)의 활성화 여부가 우리경제의 체력을 판단하는 가장 정확한 기준이기 때문입니다. 한 발 먼저 미국 경제의 흐름을 아는 사람이 한 발 먼저 우리 경제의 기초체력이 튼튼한지 여부를 제대로 판단할 수 있다는 말입니다. 우리 경제의 기초 체력 튼튼 여부가 지속적인 성장 여부를 결정하고 부동산 성공 투자의 "적합"여부를 판단하는 또 하나의 기준이 되기도 합니다.
 
     


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